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1: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 18:57:22.84 ID:CAP_USER
家は買うのが得か? 借りるのが得か?

あなたは持ち家派ですか? 賃貸派ですか?

「家は買うのが得か、借りるのが得か」という永遠の議論がありますが、いずれを選んでも必ず一定のお金を負担しなければ「家」に住むことはできません。

この議論によくあるのが「最後に家が残るから買うのが得」、「最終的にはその人の価値観で決めるべき」という答えです。でも、本当にそうでしょうか?

実際に、持ち家の損得を解説する本がいくつかありますが、ほとんどこの種の答えに終始しています。
私にいわせれば、「最後に家が残るから買うのが得」というのは、本当の家の損得を経済合理的に説明していません。
「価値観で決めるべき」という意見も、一生で一番大きな買い物をするのに「価値観」で決められていいはずありませんから、根本的には間違った見解です。

このように、今まで、全ての人が必ず必要とする「家」なのに、その正しい知識については全く触れられることがありませんでした。
というより、誰も明確に説明ができなかった分野ということなのでしょう。しかし、ここでこの議論に決着をつけたいと思います。

家を買うのも不動産投資

家を買う人の一番大きな購入理由は「家賃がもったいないから」ではないかと思います。家賃を払っても自分のものにならない。
しかし、ローンを払い終えれば確実に自分の家となり資産となる、というのが家を買う大きな理由になっているのです。

しかし、本当に持ち家は「資産」になるのでしょうか? 理論的に考えてみましょう。

たとえばあなたが、3,000万円の家を購入し、周辺の家賃相場が15万円だったとしましょう。
すると、あなたは家を買っても15万円の家賃を毎月払って住んでいるのと同じになります。
つまり、持ち家を買うというのは、不動産投資をして自分で自分に家を貸すのと同じことなのです。

逆をいえば、人に貸せば15万円の家賃が入ってきます。それを放棄して住んでいるともいえます。これを帰属家賃といいます。

たとえば、あえて空室率や税金を無視して持ち家を収益目的の不動産投資と考えるなら、自分は5万円の借家に住んで、持ち家を15万円で貸せば、
差し引き10万円の家賃を全額毎月のローン返済にあてられます。「賃貸は家賃を払うけど、持ち家は払う必要がないから」という人は、
この「帰属家賃」の意味を理解していないことになるわけです。

つまり、家を買うというのは、本来受け取れるはずの家賃を自分で払って住んでいるのと同じということ。
結局、持ち家か? 賃貸か?という比較は、「不動産投資を行うか? 行わないか?」という比較になるということです。

50年住んでどっちが得か?

とはいえ、単純に一生でかかるお金を比較してみたくなるのではないでしょうか?

そこで、同じ条件の家に50年間住んだとして、どちらが得か損か具体的な事例で検証してみます。条件は次の通り。

まず、買うケースでは、物件価格3,500万円、頭金500万円、新築分譲マンションの諸経費150万円、ローン3,150万円、固定金利3%、返済期間30年、元利均等返済、
管理費1万5,000円、修繕積立金1万円、リフォーム費用は50年間で200万円、固都税*は50年間で約600万円とします(住宅ローン減税等は考えない)。

* 固定資産税・都市計画税

一方、賃貸するケースでは、家賃は50年間を通じて一律12万円。借りる時に敷金、礼金、仲介手数料が合わせて3カ月分、更新料は2年に一度1カ月分支払うとします。

どちらが安く済むかは、家賃や物件価格にもよりますが、このケースでは賃貸より購入の方が多く費用がかかります。
しかし、ローン完済後は、お互いの費用の差は縮まり、どちらに住んでも50年後の経済的な負担はほぼ変わりません。

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(毎年の支払額)
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(類型支払い額)

30年後に持ち家が得か損かがわかる

こうして見てみると、やはり、最終的に家が自分のものになる持ち家の方がお得に見えるかもしれませんね。しかし、こう考えてみてください。

ローンで持ち家を購入した時の総支払額は、金利を加味すると、6,700万円くらいになります。この物件を家賃12万円で貸したとすると30年間で受け取る賃料は4,300万円になります。
(続きはソースで)


引用元: ・【不動産】持ち家か賃貸か? どっちがお得論争に決着をつける! 家を買うのも不動産投資、「帰属家賃」を理解していますか?★2

204: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 21:51:59.87 ID:SV8JQ7ys
>>1
一軒家とマンションはどっちがいいの?

222: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 22:03:43.75 ID:4JXfWvr2
>>204
金が無限にあれば一軒家。

同じ金額での比較なら、立地重視ならマンション、広さ重視なら戸建。
立地重視でマンションが有利なのは、容積率が高いと戸建では土地の有効活用が難しいから。
逆に広さ重視で戸建が有利なのは、容積率が低いエリアでは戸建でも容積率を有効活用可能でかつ建築費も安いから。

20: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 19:32:06.86 ID:RznUBBOc
 
今の低金利で家買えないやつは一生てにはいらないぞ
 
買え買え 資産をてにいれろ

26: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 19:36:19.48 ID:r7EiniuC
やっぱり職や収入を失った場合が一番の問題だな
賃貸ならURやマンスリーマンション等の所得証明、保証人が一切いらない所も増えてるし
公営住宅もあるから、取り敢えず住む所は確保できるし、一からやり直すことが可能
ここで持ち家でスムーズな売却ができなかったり、できても残債が残ってたりすると詰む

28: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 19:38:39.51 ID:x5SAygsc
>3,000万円の家を購入し、周辺の家賃相場が15万円だったとしましょう。
>すると、あなたは家を買っても15万円の家賃を毎月払って住んでいるのと同じになります。

賃貸なら家賃15万円も払わないので賃貸の方が得です。

40: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 19:45:24.39 ID:x4N8L/34
一等地以外はこれから人口が減っていくんだから買わない方がいいだろ。
逆に一等地は価値が上がるかも知れないから買ってもいいんじゃね。
たった3000万円しかしない家でしかもローンとか買うだけ損。

44: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 19:47:03.80 ID:QJf3P8u/
マジでどっちがいいんだろうな
俺は今のところ買って後悔してるけど
支払いさえ終わればある程度気楽だろうし
微妙やわ

101: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 20:23:47.41 ID:MwJOaRgc
>>44
賃貸か持ち家かの議論はあっていいだろうけど、論外なのは今から賃貸物件を建てることだろうな
「高齢者か外国人か空室か、好きなのを選べ」と言われる未来がはっきり見えてる

103: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 20:28:11.05 ID:rzLqqoyt
>>101 持ち家否定派ではないけど 今の新築は低金利を良いことにして高く設定してる。

46: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 19:49:12.46 ID:QJf3P8u/
買うともっといい土地があとから見つかって腹が立つんだよ
だから不動産情報をなるべく見ないようにしてる

49: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 19:50:45.34 ID:RznUBBOc
早く買わないと金利が上がるし、銀行も貸し渋り始めたからな
家を買うなら今でしょ。オリンピックまで右肩上がりだしな

51: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 19:51:56.97 ID:Nf/v3rSk
>>49
金利あげたら
国債の借金で国ごと終わる
あげらんないよ

52: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 19:52:59.17 ID:FnuTF9uN
ローンを組む否か、って話じゃないんだな
一括で買えるなら家買ったら良いけど
終身雇用制が崩壊してる時代にローン組んで金利も払うのは馬鹿すぎる

55: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 19:56:32.16 ID:RznUBBOc
家庭ができて子供できたら学区もあるしいいところに家建てないとな
甲斐性のない親の子供はかわいそうだわ

67: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 20:04:38.40 ID:Nf/v3rSk
>>55
見栄で死ぬより
身分相応でいいじゃないか

70: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 20:06:21.02 ID:QJf3P8u/
>>67
それはそう思うわ
子供なんかそんな事気にしないだろうし
気にするような子供はイヤだしなw

57: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 19:57:47.35 ID:strljTVi
40超えて賃貸だが、惨めだし定年後に詰んでるのが実感できた
この議論に乗れるのは若い証拠

65: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 20:02:09.44 ID:1CnMULpA
>>57
大丈夫だよ。
200万戸空き家あるから、多少叩かれても貸す奴いくらでも出てくるから

71: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 20:07:15.49 ID:rzLqqoyt
>>65 全国800万戸以上に増えるらしい。借りて欲しいという時代がくるかもな。保証人は行政

61: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 19:59:37.24 ID:rzLqqoyt
35年前にローン組んだ人はまだ払ってる。金利はすごい。親子で払ってる。

64: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 20:01:16.81 ID:DUxhSxdi
年金生活になった時に、家賃を払うのは嫌だ

74: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 20:09:05.15 ID:UX79eBQb
家買えないから賃貸の人って最期は老人ホーム代か病院代と家賃の両方払えるの?それとも狭い借り部屋が死に場所なん?
事故物件にして死ぬ時まで周囲に迷惑かけるの?

19: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 19:31:36.19 ID:bJjAn5oi
年取って、保証人がいなくなったら、家は借りられません。

75: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 20:09:22.68 ID:BYEUnG0S
賃貸物件にも持ち家にも住んだ結果、社宅住まいが最強との結論に至った。

うちの姉夫婦、新宿区にずっと住んで居住費何十年もタダ同然だものな・・・

82: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 20:12:18.60 ID:Nf/v3rSk
>>75
社宅だと気が休まらないし
会社も辞められない

悲惨だろ

83: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 20:13:36.23 ID:x5SAygsc
そもそも2022年に不動産は暴落するんだから、今、買うことはない。

96: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 20:21:21.08 ID:rNZtve4I
親に某ターミナル駅直結タワマン最上階を買ってもらった娘最強

100: 財テクしたい人 2017/05/21(日) 20:23:20.41 ID:hFGuAytT
中古マンションだな
新築の一軒家は近所が外れだと怖い

954: 財テクしたい人 2017/05/22(月) 22:08:12.91 ID:UkYr1J8q
天才不動産大家(全米トップ大飛び級、慶應など学士号3つ、合格率4%の予報士資格なども持つ、メンサ会員の本物の天才)いわく

まとめ
◆賃貸はドブに捨てるもの、絶対に家を借りるな
◆マンションは老後も修繕管理費を一定額払う必要がある、交渉の余地もない、ドブに捨てるだけ
◆家を買うなら戸建を買え
◆戸建の外壁塗装、屋根塗装、水回りは業者と徹底的に交渉しろ、専門業者の友人(人脈)を作れ
◆戸建を取り壊しても、土地は残る、上物だけ建てて売りに出せば新築同然価格で売れる、それまでタダで家に住むことになる